| 天使的眼泪 |  |
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第 1 楼 |
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 [转帖]政府屯地才导致开发商捂盘 |
计算开发企业论个数，政府出让土地时论宗数，统计出让土地面积时论平米，买卖房屋时论套数，中国丰富的语言文字让人们无法将这些不同的单位放在一个公式里加减乘除，因此出现了以不同单位计算出的供求关系，似乎也都有各自的理由。
比如各级政府在向市场供应土地时都用总供给量为多少公顷计算，并认为这么多公顷的土地中规划了这么多的可建筑面积，于是得出了一个总的土地供给量可以满足市场中的房屋供给的结论，并奇怪为什么这么多的土地供给仍会让土地的价格暴涨，为什么供应了大量的土地市场中的房屋仍供不应求，也相应的得出了开发商捂盘惜售的结论。
一个城市中有多少家开发商政府通常都不太关心，也许认为越少越好管理，越大越有实力越好管理。如果一个城市中只有几家大的开发企业，那就想掐谁掐谁，最容易管理了。于是城市中招拍挂的地块越大越好，这样就可以将小公司挤出去，并且可以降低政府的交易成本，并获取更大的收益。
就像银行总是嫌贫爱富，最愿意和有实力、有信誉的大公司打交道一样，一个大企业几个亿的一笔贷款审查容易、监管容易、办理手续的信贷成本也最低。如果将这几个亿的资金切成几百万一笔的业务，那要增加多少人力、物力、纸张成本啊，监管起来也麻烦的多。
但如果一个城市有上千家开发企业，而供给的土地却有几十宗，那么就一定是几十家或上百家企业抢一块骨头，就不得不将土地的价格炒高，也总是有大量的企业拿不到土地，受惠者只是少量的公司。
当一个企业拿到了大块的土地，如长沙市92亿元的几千亩土地，这个企业再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场。无形中这几千亩土地就在政府而言供给了市场，对市场而言看不到房子的供给量，对企业而言要分期规划、分期建设，可以慢慢的等待土地的升值。政府在用大块土地的一次性供给的政策为开发商提供了土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。
十万平方米以下的小盘或十多万平方米的单体楼大约都会一次性的整体开发与建设，但超过二十万平方米的地块大约都是分期开发与建设的，尤其在较小的二、三线城市更是如此，那么为什么政府不能将成片的土地分成合理的一次性开发建设的规模供给呢？
在迪拜曾看了多个城市新区的规划，也询问了土地交易的情况，所有的区域规划都是由国王或政府主导的开发商完成的，并且负责完全全部的道路等基础设施。于是每个地块的面积就局限于一个单体楼座的范围（或一个组合项目），投资者可以选择一个或几个地块组合的开发方式。但实施的计划则是按每个地块提出要求与限制性条件的，这样就保证了同步开发建设的速度，防止出现道路不通、局部楼盘建，一些楼盘在交付使用时另一些楼盘仍在建设中的问题。从空中可以清楚的看到数百万平方米或更大规模的小区都是同步建设的，虽然每个单体楼都可能是不同的投资商或组合的投资商，但却不会发生非同步建设的情况。
这种供给与管理的方式可以让向市场供给的土地，在供给的同时就能预知向市场供给房屋的时间和小区竣工的时间，同步投入使用的时间（虽然仍有先后但时间差距不大）。不会造成名义上的土地已供给了市场，但实际没有有效的利用，或说房屋的供给是分期分段并滞后了有效供给的周期。
但这就要求供地的一方要有更详细的修建性和一次性完成基础设施的能力，使每个地块的功能和规划成为可能。不是由开发商去完成规划，而是开发商完成单体或组合体设计，这就对供地方提出了更高的要求。这种要求更多的不是靠政府的智慧，而是靠政府调动市场的积极性，让市场的竞争产生出更符合市场要求与实际的规划，并给投资者适度的自由权，让大、小的投资商都能发挥各自的优势与积极性，共同产生合力的作用完成整个区域的建设。正是这种更细分的竞争反而让一个区域之中形成了百花齐放的争艳，不但让单体的设计更具特色，也让区域内的建设更加有序和有效。这种竞争同时可以打破垄断、打破捂盘现象、打破分期建设与开发的政策性囤地行为。
如果开发企业的数量众多，而土地供给的数量从宗数上来对比是严重的不对称，那么也许增加土地的宗数更合理的切块供地是个缓解生存矛盾的出路。
一个大的地块有利于统一的规划与功能分布的调整。但这不等于不能用市场化的方式替代，统一规划不等于不能切块结合。无非是谁去做、如何做、政府做还是市场做的方法问题，是如何实施管理与约束的问题。如果用计划经济的一套方法可以管制到每一户的粮油食品，又怎么会管不了一个区域的规划呢。但恰恰是计划经济才让市场失去了竞争力，变成了一片一片火柴盒式的落后建筑，也同样会失败。但如果用市场化的方式也许就完全不同了，问题正在于如何用市场化的方式改变现有的供给规划，实现一种无法囤地又能让土地的供给及时形成有效的市场供给的多赢。
政府将管理的重点放在了限制开发商捂盘上，却不知道政府的政策性囤地对市场产生的危害远远大于所谓的捂盘惜售。有了土地无效利用的囤地，才可能有开发商的捂盘问题，这本是一个逻辑而产生的，消除了囤地的根，才能打破捂盘的表。只治表不治根的政策则只能是恶性对抗的博弈了。
小偷是全世界都统一列为应受到法律制裁的行为，但全世界的法律都是以惩戒与教育为主，没有一个法律是为将其置死的。如果对付小偷的法律是更严厉置死，那么社会中不但不能让小偷更少，反而会让抢、打、杀的现象更多。市场经济中政府可以用行政的手段来限制开发商的捂盘，但制度上应首先解决政府供地方式中的囤地，这比捂盘会更有效的增加供给。
政府政策的改变形成的囤地现象则更为严重，如90平方米70%的政策让大量的已完成设计的项目不得不推翻重来，必然形成了大量的已供土地的滞后，造成市场供给的短缺。如停止别墅项目的审批，仅北京市就使3000公顷的土地在交纳了全部土地出让金后却被闲置而无法开发，这个数字将近于北京市两年的土地供给量。全国因这些政策性原因造成的土地闲置远远大于社会的预期，这就不是开发商故意的不开发，而是政策让开发商有了囤地的机会和想开也开不成的理由。政策政策性的囤地行为的危害远远大于开发商的所谓捂盘惜售。
很高兴看到了成都市准备在供地政策上的改革，下半年将用“宗数多、规模小”的方式进行，并加强了对小地块开工和一次性开发建设的管理约束。这恰恰证明原有的传统的成片土地宗数少、规模大的供地方式所产生的危害，不利于土地的及时有效利用。
中国有句古话曰：“上梁不正下梁歪”，指的正是如果上层的政策本身就存在着土地囤积的余地，下层的对策就会充分的利用这种政策的缝隙，并以倍数效应扩大成果，最终让防洪大堤从蚁穴开始彻底崩溃。
之所以产生国土部门认为已有大量的土地供给了市场，但仍无法解决供不应求的矛盾，有大量的土地不能及时的变成市场中的房屋供给量，正是来源于这种政策性囤地的因而形成的僧多粥少、疯狗抢骨头并地价飞涨的果。
中国的佛教最讲因果关系，中医同样更强调的是表里之差，治病要解决因的问题，才能根治于表。
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2007-09-19 08:35
